Tiedotteet

CITYCON OYJ PÖRSSITIEDOTE
30.10.2003 KLO 13.30

Cityconin osavuosikatsaus 1.1.–30.9.2003

	AVAINLUVUT 1-9 2003 1-9 2002 1-12 2002 Liikevaihto, Me 57,9 59,2 79,0 Liikevoitto, Me 33,2 34,5 43,9 % liikevaihdosta 57,3 58,2 56 Tulos ennen satunnaiseriä ja veroja, Me 15,4 15,8 19,2 % liikevaihdosta 26,6 26,7 24,2 Tilikauden tulos 11,3 11,4 13,8 Henkilöstön lukumäärä 30.9.2003 35 33 33 Tulos/osake, euroa 0,11 0,11 0,14 Oma pääoma/osake, euroa 1,98 1,94 1,96 Oman pääoman tuotto, % 7,6 7,9 7,1 Oman pääoman tuotto kun vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,2 5,4 4,8 Sijoitetun pääoman tuotto, % 6,1 6,3 6,0 Omavaraisuusaste, % 48,3 48,2 48,4 Omavaraisuusaste, kun pääomalaina ei sisälly omaan pääomaan, % 39,1 38,9 39,1 Kiinteistökannan nettovuokratuotto, % 8,5 8,6 8,6 Liiketilojen taloudellinen käyttöaste, % 97,6 98,0 97,8

Toimintaympäristön kehitys
Cityconin vahva asema nykyisessä markkinatilanteessa perustuu yhtiön liiketoiminnan keskittymiseen vähittäiskaupan liiketiloihin. Liiketilojen osuus yhtiön kiinteistöomaisuudesta on noin 98 prosenttia. Kiinteistöomaisuudesta 53,2 prosenttia sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 28,0 prosenttia Suomen muissa suurimmissa kaupungeissa.

Katsauskaudella vähittäiskaupan vahva myynti ylläpiti liiketilojen vuokrauskysyntää etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Liiketilojen vajaakäyttöasteet pysyivät matalina. Pääkaupunkiseudulla liiketilojen vajaakäyttöaste oli 1,4 prosenttia ja muissa suurimmissa kaupungeissa, kuten Tampereella, Oulussa, Lahdessa ja Jyväskylässä vajaakäyttöasteet olivat 1,0–2,6 prosenttia. Tiedot perustuvat Catella Kiinteistökonsultointi Oy:n syyskuussa julkaisemaan markkinakatsaukseen.

Vähittäiskaupan myönteisen kehityksen taustalla on yksityinen kulutuskysyntä, joka säilyi katsauskaudella Suomessa edelleen muuta euroaluetta paremmalla tasolla. Vaikka vähittäiskaupan myynnin kasvu on hidastunut edellisvuodesta, kasvu oli edelleen vahvaa. Tilastokeskuksen mukaan tammi-elokuussa tavaratalokauppa kasvoi 5,7 prosenttia ja päivittäistavarakauppa 3,7 prosenttia edellisvuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.

Asiakkaat ja sopimuskannan kehitys
Cityconin asiakasrakenteessa ja vuokrasopimuskannassa ei tapahtunut katsauskaudella merkittäviä muutoksia. Yhtiö teki katsauskauden aikana yhteensä 138 vuokrasopimusta, joista 104 koski kauppakeskusten liiketiloja ja 34 market- ja myymäläkiinteistöjä. Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1 143 vuokrasopimusta noin 700 vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen kestoaika on 3,7 vuotta.

	SOPIMUSKANNAN KEHITYS LIIKETOIMINTARYHMITTÄIN 1-9 2003 1-12 2002 Kauppakeskukset     Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset yhteensä, kpl 104 155 Sopimukset uusien asiakkaiden kanssa, kpl 68 123 Korvaavat sopimukset vanhojen asiakkaiden kanssa, kpl 36 32 Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala yhteensä, m2 12 131 19 555 Taloudellinen käyttöaste katsauskauden lopussa, % 98,3 98,0 Vuokrasopimuskannan keskimääräinen voimassaoloaika katsauskauden lopussa, vuotta 2,9 3,4       Market- ja myymäläkiinteistöt     Katsauskaudella tehdyt vuokrasopimukset yhteensä, kpl 34 83 Sopimukset uusien asiakkaiden kanssa, kpl 23 53 Korvaavat sopimukset vanhojen asiakkaiden kanssa, kpl 11 30 Tehtyjen vuokrasopimusten pinta-ala yhteensä, m2 8 058 34 095 Taloudellinen käyttöaste katsauskauden lopussa, % 96,9 97,7 Vuokrasopimuskannan keskimääräinen voimassaoloaika katsauskauden lopussa, vuotta 4,4 4,8

Cityconin vuokraustoiminnan nettovuokratuotot olivat katsauskaudella yhteensä
40,9 miljoonaa euroa (42,1 milj. euroa). Kauppakeskusten osuus nettovuokratuotoista oli 49,6 prosenttia (49,2 %) ja markettien ja myymälöiden osuus 50,4 prosenttia
(50,8 %). Cityconin koko kiinteistöomaisuuden taloudellinen vuokrausaste oli
97,6 prosenttia (98,0 %).

	VUOKRATUOTTOJEN KEHITYS LIIKETOIMINTARYHMITTÄIN 1-9 2003 1-12 2002 Kauppakeskukset     Bruttovuokratuotot, Me 26,8 35,9 Nettovuokratuotot, Me 20,3 27,7 Nettotuottoaste, % 8,0 8,2       Market- ja myymäläkiinteistöt     Bruttovuokratuotot, Me 27,4 37,8 Nettovuokratuotot, Me 20,6 28,5 Nettotuottoaste, % 9,0 9,1

Liikevaihto ja liikevoitto
Cityconin liikevaihto katsauskaudella oli 57,9 miljoonaa euroa (59,2 milj. euroa). Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 93,6 prosenttia (92,3 %). Cityconin liiketoiminnan tuotoista yli 75 prosenttia muodostuu yhtiön omistamista 13 kauppakeskuksesta ja 15 suurimmasta marketista.

Katsauskauden liikevoitto oli 33,2 miljoonaa euroa (34,5 milj. euroa). Liikevoitto pieneni myytyjen kiinteistöjen vaikutuksesta edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Myös vertailukauden myyntivoitot ja kertaluonteiset muut tuotot olivat katsauskautta suuremmat. Tilikauden tulos oli 11,3 miljoonaa euroa (11,4 milj. euroa). Tulos sisältää käyttöomaisuuden myyntivoittoja 0,2 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa).

Tase ja rahoitus
Cityconin kiinteistöomaisuuden kirjanpitoarvo katsauskauden lopussa oli
643,3 miljoonaa euroa. Kiinteistöjen lukumäärä oli 146, joista 13 kohdetta oli kauppakeskuksia ja 133 market- tai myymäläkiinteistöä. Taseen loppusumma 30.9.2003 oli 752,2 miljoonaa euroa (743,8 milj. euroa), josta likvidit varat olivat
23,5 miljoonaa euroa (5,5 milj. euroa).

Konsernin rahoitustilanne säilyi katsauskaudella hyvänä. Katsauskauden lopussa Cityconilla oli vierasta pääoma yhteensä 386,6 miljoonaa euroa (383,5 milj. euroa). Korollista velkaa oli 440,3 miljoonaa euroa (438,6 milj. euroa), josta pääomalainan osuus oli 68,5 miljoonaa euroa (68,5 milj. euroa). Konsernin omavaraisuusaste oli
48,3 prosenttia (48,2 %). Kun pääomalaina ei sisälly omaan pääomaan, omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia (38,9 %).

Nettorahoituskulut laskivat ja olivat 17,9 miljoonaa euroa (18,7 milj. euroa). Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli katsauskaudella 5,5 prosenttia (5,6 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli noin 4,8 vuotta (5,2 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 4,1 vuotta (3,9 vuotta).

Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 84,4 prosenttia vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 74,7 prosenttia oli muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla ja
14,5 prosenttia oli suojattu korkokattosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli katsauskauden lopussa 277,2 miljoonaa euroa ja korkokattosopimusten
53,8 miljoonaa euroa. Velanhoitokate eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin oli 2,1.

Liiketoiminnan kehityshankkeet
Cityconin bruttoinvestoinnit katsauskaudella olivat yhteensä 2,0 miljoonaa euroa
(5,8 milj. euroa). Investoinnit suunnattiin kiinteistöjen yleisiin perusparannuksiin ja muutostöihin sekä kehityshankkeiden suunnitteluun.

Kauppakeskukset-ryhmä jatkoi ensimmäisellä vuosineljänneksellä käynnistyneen kauppakeskus IsoKarhun laajennushankkeen toteutusta. Hankkeen rakennusvaihe eteni katsauskaudella suunnitellusti. Laajennuksen arvioidaan valmistuvan aikataulussaan elokuussa 2004. IsoKarhun uusien vuokrattavien tilojen kysyntä jatkui katsauskaudella hyvänä, ja tilojen vuokrausaste oli 88,5 prosenttia.

Kauppakeskukset-ryhmä jatkoi myös Vantaan Myyrmannin ja Espoon Lippulaivan kauppakeskusten laajennusten suunnittelua. Lisäksi ryhmä panosti kauppakeskus Jyväskeskuksen kaupallisen kehittämisen suunnitteluun. Tavoitteena on lisätä Jyväskeskuksen kaupallista houkuttelevuutta muun muassa uuden ankkurivuokralaisen, H&M Hennes & Mauritz Oy:n avulla ja kehittämällä kohteen ravintolapalveluita. Jyväskeskuksen kehitys- ja muutostyöt toteutetaan vaiheittain vuonna 2004, ja Citycon investoi kohteeseen noin 2 miljoonaa euroa. Yhtiö arvioi, että investointien positiivinen tulosvaikutus näkyy aikaisintaan vuonna 2005.

Marketit ja myymälät -ryhmässä valmistui asiakkaiden kanssa yhteistyössä toteutetut Porin Citymarketin ja Espoossa sijaitsevan Mankkaan K-Supermarketin kehityshankkeet. Hankkeiden tavoitteena on vahvistaa kohteiden markkina-asemaa. Citycon investoi hankkeisiin noin miljoona euroa. Yhtiö arvioi investointien vaikuttavan kohteiden vuokratuottoihin positiivisesti kuluvan vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä.

Katsauskaudella käynnistyi uusi, vastaavanlainen asiakkaan kanssa yhteistyössä toteutettava kehityshanke Valkeakosken K-Supermarketissa. Hankkeen arvioidaan valmistuvan jouluksi 2003. Citycon investoi hankkeeseen 0,8 miljoonaa euroa ja arvioi investointien vaikuttavan kohteen vuokratuottoihin positiivisesti vuoden 2004 ensimmäisellä vuosineljänneksellä.

Retail Park -ryhmä jatkoi uusien liikekeskusten kaupallisten edellytysten tutkimista pääkaupunkiseudulla sekä Tampereen ja Turun markkina-alueilla. Citycon panosti suunnitellusti maanhankinta- ja kaavoitusprosessien etenemiseen katsauskaudella.

Citycon myi katsauskaudella strategiansa mukaisesti kuusi kohdetta ja vähensi omistustaan kahdessa kohteessa. Kohteista saatu myyntivoitto oli 0,2 miljoonaa euroa. Käyttöomaisuuden myyntivoitot sisältyvät muihin tuottoihin. Citycon ei ostanut katsauskaudella kiinteistöjä.

Henkilöstö
Citycon-konsernin palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 35 (33) henkilöä, joista 28 (27) oli emoyhtiön palveluksessa.

Yhtiökokous
Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 20.3.2003 päätökset on raportoitu 8.5.2003 julkaistussa osavuosikatsauksessa. Katsauskauden lopussa kaikki yhtiökokouksen myöntämät valtuudet olivat täysimääräisinä käyttämättä.

Cityconin osake ja omistus
Cityconin osakepääoma oli katsauskauden lopussa 142 800 108,30 euroa ja osakkeiden lukumäärä 105 777 858. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.

Katsauskauden aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä oli 9,1 miljoonaa osaketta ja 10,7 miljoonaa euroa. Jakson ylin kurssinoteeraus oli 1,34 euroa ja alin 1,00 euroa. Jakson painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,18 euroa ja 30.9.2003 päätöskurssi oli 1,32 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo katsauskauden lopussa oli 134,5 miljoonaa euroa, kun omien osakkeiden osuus oli vähennetty.

Yhtiöllä oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 146 osakkeenomistajaa. Kymmenen suurimman osakkeenomistajan hallussa oli yhteensä 83,4 prosenttia yhtiön osakkeista ja äänistä. Suurimmat osakkeenomistajat olivat Nordea Pankki Suomi Oyj, Kesko Oyj tytäryhtiöineen, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Sampo sekä Etra Invest Oy Ab, joiden omistuksessa oli yhteensä 78,0 prosenttia yhtiön osakkeista ja äänistä. Hallintarekisteröityjen ja ulkomaisessa omistuksessa olevien osakkeiden määrä oli noin 4,1 miljoonaa kappaletta eli 3,9 prosenttia osake- ja äänimäärästä.

Citycon Oyj:n hallussa oli katsauskauden lopussa 3 874 000 yhtiön omaa osaketta. Osakkeiden hankintahinta oli yhteensä 4,7 milj. euroa alimman osakekohtaisen hinnan ollessa 1,10 euroa ja ylimmän 1,35 euroa. Yhtiön hallussa olevat osakkeet edustavat 3,7 prosenttia koko osake- ja äänimäärästä. Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 30.9.2003 vastasi hankintahintaa, joka oli katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Citycon osti 30.10.2003 If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:ltä kauppakeskus Jyväskylän Forumin. Kauppahinta oli 28,3 miljoonaa euroa. Kohteen pinta-ala on noin 15 000 m², josta on vuokrattu yli 99 prosenttia. Kohde antaa ostohetkellä kauppahinnalle
8,3 prosentin nettotuoton.

Kauppa rahoitetaan syndikoidulla rahoitusjärjestelyllä. Osana kaupan rahoitusjärjestelyä Cityconin hallitus päätti 30.10.2003 varsinaisen yhtiökokouksen 20.3.2003 antaman valtuutuksen perusteella luovuttaa myytäväksi 3 874 000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta Helsingin Pörssin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä.

Tulevaisuuden näkymät
Citycon arvioi liiketilojen kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen säilyvän edelleen hyvinä pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa. Yhtiö arvioi koko vuoden tuloksen olevan edellisen vuoden tasolla.

Helsinki 30.10.2003
Citycon Oyj
Hallitus

	KONSERNITULOSLASKELMA Me 1-9 2003 1-9 2002 1-12 2002 Liikevaihto 57,9 59,2 79,0 Muut tuotot 0,2 0,7 0,7 Liikevoitto 33,2 34,5 43,9 Rahoituskulut (netto) -17,9 -18,7 -24,7 Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja 15,4 15,8 19,2 Tilikauden voitto 11,3 11,4 13,8         KONSERNITASE Me       Vastaavaa       Pysyvät vastaavat       Aineettomat hyödykkeet 4,1 3,9 4,0 Aineelliset hyödykkeet 620,7 628,5 625,5 Sijoitukset 96,3 98,2 97,7 Omat osakkeet 4,7 4,0 4,3 Pysyvät vastaavat yhteensä 725,8 734,5 731,5 Vaihtuvat vastaavat       Saamiset 2,9 3,8 3,1 Raha- ja pankkisaamiset 23,5 5,5 11,7 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 26,4 9,3 14,8 Vastaavaa yhteensä 725,2 743,8 746,3 Vastattavaa       Oma pääoma 206,6 201,4 204,0 Pääomalaina 68,5 68,5 68,5 Vähemmistöosuus 90,6 90,5 90,5 Vieras pääoma 386,6 383,5 383,3 Pitkäaikainen 366,1 355,7 371,8 Lyhytaikainen 20,5 27,8 11,5 Vastattavaa yhteensä 725,2 743,8 746,3 Bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin 2,0 5,8 5,9 % liikevaihdosta 3,5 9,8 7,4 Suunnitelman mukaiset poistot ja arvon alennukset 4,9 5,2 7,6 Henkilöstö keskimäärin 33 33 33 RAHAVIRTALASKELMA Me     LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA 1-9 2003 1-12 2002 Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 15,4 19,2 Oikaisut:     Suunnitelman mukaiset poistot 4,9 7,6 Rahoitustuotot ja -kulut 17,9 24,7 Muut oikaisut 0,1 -0,2 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 38,2 51,4 Käyttöpääoman muutos: 0,5 0,0 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 38,7 51,4 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -15,8 -23,8 Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta 0,3 0,2 Maksetut välittömät verot -3,2 -3,6 Liiketoiminnan rahavirta (A) 20,0 24,2 INVESTOINTIEN RAHAVIRTA     Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -1,9 -1,9 Ostetut tytäryhtiöosakkeet 0,0 -5,8 Myydyt tytäryhtiöosakkeet 1,4 1,2 Ostetut osakkuusyhtiöosakkeet -0,2 -1,3 Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet 1,6 5,2 Muut erät 0,1 0,1 Investointien rahavirta (B) 1,0 -2,7 RAHOITUKSEN RAHAVIRTA     Vähemmistön rahastosuoritukset 0,0 0,1 Lyhytaikaiset lainojen nostot 0,0 0,0 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 0,0 -7,1 Pitkäaikaisten lainojen nostot 0,0 3,9 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -0,2 -4,3 Maksetut osingot ja muu voitonjako -9,2 -8,2 Rahoituksen rahavirta (C) -9,3 -15,5 Rahavarojen muutos (A+B+C)lisäys(+)/ vähennys(-) 11,7 6,0 Rahavarat tilikauden alussa 11,7 5,8 Rahavarat tilikauden lopussa 23,5 11,7       TUNNUSLUKUJA 1-9 2003 1-9 2002 1-12 2002 Tulos/osake, euro 0,11 0,11 0,14 Oma pääoma /osake, euro 1,98 1,94 1,96 Oman pääoman tuotto, % 7,6 7,9 7,1 Oman pääoman tuotto kun vähemmistöosuus otetaan huomioon, % 5,2 5,4 4,8 Sijoitetun pääoman tuotto, % 6,1 6,3 6,0 Omavaraisuusaste, % 48,3 48,2 48,4 Omavaraisuusaste, % kun pääomalaina ei sisälly omaan pääomaan 39,1 38,9 39,1 KONSERNIN VASTUUSITOUMUKSET Me 1-9 2003 1-9 2002 1-12 2002 Pantatut tytäryhtiöosakkeet 0,0 450,7 0,0 Muut pantatut osakkeet 96,2 96,6 96,5 Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 337,2 12,0 323,4 Muut annetut vakuudet 3,2 0,0 0,6 KONSERNIN JOHDANNAISSOPIMUKSET       Me 30.9.2003 31.12.2002 Korkojohdannais- sopimukset Koronvaihtosopimukset Nimellisarvot Käyvät arvot Nimellisarvot Käyvät arvot 2004 erääntyvät 50,0 -1,7 50,0 -1,5 2007 erääntyvät 78,2 0,0     2009 erääntyvät 66,0 -7,0 66,0 -5,1 2010 erääntyvät 83,0 -7,4 83,0 -5,4 Yhteensä 277,2 -16,1 199,0 -12,0           Korko-optiosopimukset         Ostetut korkokattosopimukset 2004 erääntyvät 53,8 0,0 53,8 0,0 Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli kaikki sopimukset olisi suljettu katsauspäivän markkinahintoihin. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvät katsauskauden kertyneet korot 1,4 Me (0,3 Me 31.12.2002) on kirjattu korkokuluihin. Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa. OMAT OSAKKEET Hankittu 25.11.1999-31.9.2003 1-9 2003 1-9 2002 1-12 2002 Lukumäärä milj. kpl 3,9 3,9 3,9 Yhteenlaskettu nimellisarvo, Me 5,2 5,2 5,2 Osuus osakepääomasta, % 3,7 3,7 3,7 Osuus äänimäärästä, % 3,7 3,7 3,7 Suoritettu vastike, Me 4,7 4,7 4,7 Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 30.9.2003 vastasi hankintahintaa, joka oli katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Omien osakkeiden vaikutus on eliminoitu tunnuslukuja laskettaessa. Muut tuotot sisältää käyttöomaisuuden myyntivoitot, jotka on aikaisemmin esitetty osana liikevaihtoa. Vertailuvuoden luvut on korjattu vastaavasti. Veroina on käytetty katsauskauden tulosta vastaavia veroja. Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta www.citycon.fi.

Lisätiedot
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09) 680 36 738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09) 680 36 730 tai 050 3022 485
pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu
Helsingin Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Takaisin edelliselle sivulle