Citycon Oyj
PÖRSSITIEDOTE 27.2.2002 klo 11.00

Cityconin tilinpäätös 1.1.-31.12.2002

Cityconin tuloskehitys jatkui myönteisenä

	AVAINLUVUT 1-12 2002 1-12 2001 Liikevaihto, Me 79,4 77,7 Liikevaihto, kasvu % 2,2 2,2 Liikevoitto, Me 43,9 44,9 % liikevaihdosta 55,3 57,8 Tulos ennen satunnaiseriä ja veroja, Me 19,2 17,6 Henkilöstö katsauskauden lopussa 33 29 Tulos/osake, euroa 0,14 0,12 Oma pääoma/osake, euroa 1,96 1,91 P/E-luku 8 8 Osinko/osake, euroa (hallituksen esitys) 0,09 0,08 Oman pääoman tuotto, % 4,8 4,5 Oman pääoman tuotto ilman vähemmistöosuutta, % 7,1 6,7 Sijoitetun pääoman tuotto, % 6,0 6,1 Omavaraisuusaste, % 39,1 38,2 Omavaraisuusaste, % (pääoma- laina käsitelty osana omaa pääomaa) 48,4 47,3 Kiinteistökannan nettovuokra- tuotto, % 8,6 8,3 Liiketilojen taloudellinen käyttöaste, % 98 98

LIIKEVAIHDON JA TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS
Cityconin liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Yhtiön liikevaihto vuonna 2002 oli 79,4 miljoonaa euroa (77,7 milj. euroa), josta bruttovuokratuottojen osuus oli 73,7 miljoonaa euroa (71,3 milj. euroa). Kauppakeskukset ja 15 suurinta markettia muodostavat 75 prosenttia Cityconin liiketoiminnan tuotoista. Muu liikevaihto koostuu lähinnä kiinteistöomaisuuden myynneistä, joista vuonna 2002 Cityconille kertyi myyntivoittoja yhteensä 0,4 miljoonaa euroa (1,7 milj. euroa).

Cityconin liikevaihto ja vuokrasopimukset kehittyivät vuonna 2002 ennakoidusti. Liiketilojen kysyntä Helsingin seudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa säilyi vahvana. Talouden yleisestä epävarmuudesta huolimatta kuluttajien luottamus omaan talouteensa oli hyvä ja kulutuskysyntä säilyi vilkkaana. Tilastokeskuksen mukaan vähittäiskaupan myynti ilman autokauppaa kasvoi 3,7 prosenttia ja päivittäistavarakauppa kasvoi 4,7 prosenttia.

Kulutuskysynnän kasvu ylläpiti liiketilojen vahvaa kysyntää. Liiketilojen käyttöasteet säilyivät yleisesti korkeina uudisrakentamishankkeista huolimatta. Hyvien uusien vähittäiskaupan liiketilojen saatavuus oli edelleen heikkoa kaavoituksen ja rakentamisen hitaudesta johtuen.

ASIAKKAAT JA SOPIMUSKANNAN KEHITYS
Vuoden 2002 päättyessä Cityconilla oli noin 700 vuokralaista, joiden kanssa oli tehty
1 150 vuokrasopimusta. Cityconin vuokrasopimuskannasta 18,2 prosenttia on pitkiä määräaikaisia vuokrasopimuksia. Määräaikaiset sopimukset ovat voimassa keskimäärin 4,2 vuotta.

Vuoden aikana solmittujen vuokrasopimusten yhteenlaskettu vuosivuokra oli noin 6,9 miljoonaa euroa. Merkittävimmät uudet sopimukset tehtiin Keskon ja HOK Liiketoiminta Oy:n kanssa. Cityconin vuokratuotoista 69,2 prosenttia muodostuu 10 suurimman asiakkaan kanssa solmituista vuokrasopimuksista. Yhtiön liiketilojen vajaakäyttöaste säilyi vähäisenä ja oli 2,0 prosenttia.

NETTOVUOKRATUOTOT JA LIIKEVOITTO
Kiinteistöomaisuuden nettovuokratuotot olivat vuonna 2002 yhteensä 56,2 miljoonaa euroa (54,5 milj. euroa). Nettovuokratuotoista 49,3 prosenttia tuli kauppakeskuksista ja 50,7 prosenttia marketeista ja myymälöistä. Koko kiinteistökannan nettovuokratuotto oli 8,6 prosenttia (8,3 %) Kiinteistötalouden instituutin (KTI) suositusten mukaan laskettuna. Kauppakeskusten nettotuottoaste yhteensä oli 8,2 prosenttia (7,6 %) ja markettien ja myymälöiden nettotuottoaste yhteensä 9,1 prosenttia (9,0 %). Cityconin liiketilojen taloudellinen vuokrausaste oli 98 prosenttia.

Tilikauden 2002 liikevoitto oli 43,9 miljoonaa euroa (44,9 milj. euroa) ja tilikauden voitto vastaavasti 13,8 miljoonaa euroa (12,6 milj. euroa). Myönteinen tuloskehitys oli seurausta Porin IsoKarhun laajennuksen valmistumisesta, aktiivisesta vuokraustoiminnasta ja toimialan suotuisasta markkinakehityksestä.

LIIKETOIMINNAN KEHITYSHANKKEET
Cityconin kiinteistöomaisuus oli tilikaudella 2002 jaettu kahteen sijoitussalkkuun: Kauppakeskus-salkkuun ja Marketit ja myymälät –salkkuun.

Kauppakeskusten merkittävimmät kehityshankkeet kohdistuivat vuonna 2002 Vantaan Myyrmannin, Porin IsoKarhun ja Espoon Lippulaivan kauppakeskusten laajennusten suunnitteluun. Laajennuksilla pyritään kauppakeskusten markkina-aseman parantamiseen ja tuottojen lisäämiseen.

Marketeissa ja myymälöissä merkittävimmät kehityshankkeet vuonna 2002 keskittyivät kiinteistöjen peruskorjauksiin ja asiakkaiden liiketoiminnan edellyttämiin muihin muutostöihin.

KAUPPAKESKUS MYYRMANNIN TAPAHTUMIEN VAIKUTUS CITYCONIIN
Kauppakeskus Myyrmannin lokakuussa 2002 tapahtuneen räjähdyksen vaikutukset Cityconin tulokseen olivat vähäiset. Citycon Oyj:n ja Kiinteistö Oy Myyrmannin ottamat vakuutukset kattoivat aineelliset vahingot ja sulkemisajalta aiheutuneet vuokranmenetykset. Kiinteistö Oy Myyrmanni osallistui uhrien avustamista varten perustetun rahaston varojen kartuttamiseen.

KIINTEISTÖHANKINNAT JA MYYNNIT
Tilikauden 2002 aikana Citycon keskittyi yhä vahvemmin yhtiön valitsemille maantieteellisille alueille ja hankki omistukseensa liikekiinteistöjä tai niiden osuuksia Helsingin seudulta ja myi strategiaansa kuulumattomia kiinteistöjä.

Citycon osti liiketiloja Heikintori Oy:stä Espoon Tapiolassa. Kauppojen myötä Heikintori Oy:stä tuli Cityconin tytäryhtiö 52,1 prosentin omistusosuudella. Citycon lisäsi omistustaan tilikauden aikana myös Kiinteistö Oy Saturnuksessa Annankadulla Helsingin keskustassa. Kaupan jälkeen Citycon omistaa Kiinteistö Oy Saturnuksen kaikki liikehuoneistot.

Tilikauden 2002 aikana Citycon myi myyntiohjelmansa mukaisesti koko osakekannan 18 kohteesta (20 kohdetta) ja vähensi omistustaan kahdessa kohteessa (5 kohdetta). Myytyjen kohteiden kauppahinta oli yhteensä 6,4 miljoonaa euroa (11,5 milj. euroa). Kohteista saatu myyntivoitto 0,4 miljoonaa euroa (1,7 milj. euroa) on esitetty osana liikevaihtoa.

TASE JA RAHOITUS
Citycon omisti vuoden 2002 lopussa 152 kiinteistökohdetta, joiden kirjanpitoarvo oli yhteensä 649,2 miljoonaa euroa (655,3 milj. Kohteiden markkina-arvo oli 650,1 miljoonaa euroa (666,6 milj. euroa. Taseen loppusumma 31.12.2002 oli 746,3 miljoonaa euroa (748,9 milj. euroa), josta likvidit kassavarat olivat 11,7 miljoonaa euroa (5,8 milj. euroa), eli 1,6 prosenttia taseen loppusummasta.

Konsernitaseen tilinpäätöshetken vieras pääoma oli yhteensä 383,3 miljoonaa euroa (392,5 milj. euroa). Korollista velkaa oli 440,5 miljoonaa euroa (451,5 milj. euroa), josta oman pääoman ehtoinen velka oli 68,5 miljoonaa euroa (68,5 milj. euroa). Rahoituskulut olivat 25,0 miljoonaa euroa (27,7 milj. euroa). Velan keskikorko oli 5,3 prosenttia (5,8 %). Keskimääräinen laina-aika oli 4,9 vuotta (5,8 vuotta) ja keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 4,1 vuotta (5,0 vuotta). Konsernin omavaraisuusaste oli 39,1 prosenttia (38,2 %) ja pääomalaina omiin pääomiin lukien 48,4 prosenttia (47,3 %).

Cityconin velkasalkusta 84 prosenttia oli vaihtuvakorkoista, joista puolet oli muutettu kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla ja kolmannes oli suojattu korkokattosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli 199 miljoonaa euroa ja korkokattosopimusten 133 miljoonaa euroa. Velanhoitokate eli tulos ennen korkokuluja, veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin oli 2,1 (1,9).

Konsernin rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä. Citycon allekirjoitti 25.11.2002 sopimuksen 360 miljoonan euron syndikoidusta lainajärjestelystä. Luoton koordinaattorina ja pääjärjestäjänä toimi Nordea Pankki Suomi Oyj yhdessä järjestäjien Svenska Handelsbanken AB:n ja EuroHypo AG:n kanssa. Lainajärjestelyn tarkoituksena on Cityconin rahoituspohjan laajentaminen, tulevien investointien rahoituksen turvaaminen sekä nykyisen lainakannan uudelleenjärjestely. Järjestely mahdollistaa Cityconille vähintään 150 miljoonan euron uusien kiinteistöinvestointien rahoituksen tulevaisuudessa.

Vuonna 2002 konsernin bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 5,9 miljoonaa euroa
(20,4 milj. euroa). Ne kohdistuivat uusien kohdeosuuksien hankintaan ja
kiinteistöjen perusparannuksiin.

HENKILÖSTÖ JA PALKAT
Henkilöstön lukumäärä kasvoi maltillisesti vuoden 2002 aikana. Citycon–konsernin palveluksessa oli tilikauden lopussa yhteensä 33 (29) henkilöä, joista 27 (23) oli emoyhtiön palveluksessa.

Citycon konsernin maksamat palkat ja palkkiot olivat 2,0 miljoonaa euroa, josta toimitusjohtajille ja hallituksen jäsenille maksettiin 0,3 miljoonaa euroa.
Emoyhtiössä palkkoja maksettiin 1,7 miljoonaa euroa, josta toimitusjohtajalle ja hallitukselle maksettiin 0,2 miljoonaa euroa.

Yhtiön uudeksi toimitusjohtajaksi nimitettiin 1.8.2002 alkaen diplomi-insinööri
Petri Olkinuora ja varatoimitusjohtajaksi oikeustieteen kandidaatti Olli-Pekka Mikkola. Mikkolan toimisuhde päättyi 31.12.2002.

TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Vuoden 2003 alussa Citycon täsmensi liiketoimintarakennettaan ja organisaatiotaan. Yhtiö jakoi kiinteistöliiketoimintansa kiinteistötyyppien mukaan kolmeen ryhmään: Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmään, Marketit ja myymälät-liiketoimintaryhmään ja Retail Parkit-liiketoimintaryhmään. Yhtiö panostaa jatkossa yhä vahvemmin vähittäiskaupan liikekiinteistöjen jalostamiseen ja uusien liikekeskusten kuten esimerkiksi Retail Parkien kehittämiseen.

Uusi täsmennetty liiketoimintarakenne vahvistaa Cityconin asemaa Suomen johtavana vähittäiskaupan liikekiinteistöihin erikoistuneena yhtiönä. Retail Park-kehityshankkeiden myötä Citycon pystyy laajentamaan asiakaskohderyhmäänsä, palvelemaan entistä kattavammin vähittäiskaupan eri toimialoja ja tarjoamaan monipuolisia liiketilaratkaisuja asiakkaiden liiketoiminnan tueksi. Kiinteistöomaisuus keskitetään jatkossakin Suomen suurimpiin kaupunkeihin, joissa Citycon pyrkii kehitys- ja jalostushankkeiden myötä saavuttamaan yhä vahvemman aseman parhaiden liiketilojen tarjoajana ja asiakkaiden pitkäaikaisena yhteistyökumppanina.

CITYCONIN OSAKE
Citycon Oyj:n osakepääoma 31.12.2002 oli 142 800 108,30 euroa ja osakkeiden lukumäärä 105 777 858. Osakkeen nimellisarvo on 1,35 euroa.

Tilikauden aikana osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä oli 8 581 070 osaketta ja
9 060 607,20 euroa (4 652 941 osaketta ja 4,7 milj. euroa). Hallintarekisteröityjen ja ulkomaisessa omistuksessa olevien osakkeiden määrä oli 908 500 kappaletta eli 0,87 prosenttia osake- ja äänimäärästä.

Tilikauden ylin kurssinoteeraus oli 1,12 euroa (1,07) ja alin 0,98 euroa (0,93). Katsauskauden painotettu keskikurssi oli 1,06 euroa (1,01) ja kauden viimeisen pörssipäivän noteeraus 1,10 euroa (1,02). Yhtiön osakekannan markkina-arvo vuoden lopussa oli 112,1 miljoonaa euroa, kun omien osakkeiden vaikutus on huomioitu.

Vuoden 2002 aikana HEX-yleisindeksi laski 34,4 prosenttia ja –portfolioindeksi 16,7 prosenttia. Pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssikehitystä kuvaava indeksi sen sijaan nousi 5,3 prosenttia ajalla 1.1.-31.12.2002.

Citycon Oyj:n omistajarakenne pysyi lähes ennallaan. Yhtiöllä oli katsauskauden lopussa yhteensä 1 123 osakkeenomistajaa. Kymmenen suurimman osakkeenomistajan hallussa oli 31.12.2002 yhteensä 82,4 prosenttia yhtiön osakkeista ja äänistä. Suurimmat osakkeenomistajat olivat Nordea Pankki Suomi Oyj, Kesko tytär- ja osakkuusyhtiöineen, Vakuutusosakeyhtiö Henki-Sampo ja Etra-Invest Oy Ab, joiden omistuksessa oli yhteensä 78,0 prosenttia yhtiön osakkeista ja äänistä. Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 31.12.2002 yhteensä 108 257 osaketta, mikä oli 0,1 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä. Cityconin toimitusjohtaja ja johtoryhmä eivät omistaneet yhtiön osakkeita.

Citycon Oyj:n hallussa oli katsauskauden lopussa 3 874 000 yhtiön omaa osaketta. Osakkeiden hankintahinta oli yhteensä 4 675 812,76 euroa alimman osakekohtaisen hinnan ollessa 1,10 euroa ja ylimmän 1,35 euroa. Yhtiön hallussa olevat osakkeet edustavat 3,7 prosenttia osake- ja äänimäärästä.

VALTUUTUKSET
Cityconin 26.3.2002 pidetty varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä siten, että osakepääoma kasvaa enintään 21 085 106 osakkeella eli 28 464 893,10 eurolla. Lisäksi yhtiökokous antoi hallitukselle valtuutukset päättää omien osakkeiden hankinnasta ja luovuttamisesta siten, että enintään 5 271 276 nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta voidaan valtuutuksen voimassaoloaikana ostaa tai luovuttaa. Vuoden 2002 lopussa kaikki annetut valtuudet olivat täysimääräisinä käyttämättä. Valtuutukset ovat voimassa 20.3.2003 saakka.

HALLITUS JA TILINTARKASTAJAT
Cityconin hallitukseen valittiin 26.3.2002 kauppatieteiden tohtori Stig-Erik Bergström, ekonomi Heikki Hyppönen, kauppatieteiden maisteri Juhani Järvi, diplomi-insinööri Jorma Lehtonen, teollisuusneuvos Carl G. Nordman ja diplomi-insinööri Juha Olkinuora. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Stig-Erik Bergström ja varapuheenjohtajaksi Jorma Lehtonen.

Tilintarkastajina toimivat KHT Ari Ahti ja KHT Jaakko Nyman. Varatilintarkastajana toimii KHT-yhteisö KPMG Wideri Oy Ab.

HALLITUKSEN OSINGONJAKOEHDOTUS
Cityconin hallitus ehdottaa 20.3.2003 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2002 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa yhtiön ulkopuolisessa omistuksessa oleville osakkeille 0,09 euroa/osake. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun täsmäytyspäivä on 25.3.2003 ja osinko maksetaan osakkeenomistajille 1.4.2003.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT
Liiketilojen kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen arvioidaan säilyvän hyvinä Helsingin seudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa. Hyville liiketiloille riittää edelleen kysyntää, sillä kuluttajien luottamus omaan talouteensa on vahva ja yksityinen kulutuskysyntä kasvussa. Vähittäiskaupan myönteinen kehitys synnyttää jatkuvasti uusia tilatarpeita ja vahvistaa liiketilojen kysyntää. Kysyntää tukee uudisrakentamisesta huolimatta niukkana säilynyt liiketilojen tarjonta.

Cityconin täsmentynyt liiketoimintarakenne ja etenkin uudet kehityshankkeet luovat yhtiölle pitkän aikavälin kasvupotentiaalia. Cityconin vuoden 2003 liikevaihdon ja tuloksen odotetaan pysyvän edellisen vuoden tasolla.

Citycon Oyj
Hallitus

Lisätietoja: toimitusjohtaja Petri Olkinuora, puhelin 0400 333 256
Jakelu: Helsingin Pörssi ja keskeiset tiedotusvälineet

	TILIPÄÄTÖSTIEDOT 1 000 euroa KONSERNITULOSLASKELMA 1-12 2002 1-12 2001 Liikevaihto 79 398 77 716 Muut tuotot 287 105 Liikevoitto 43 895 44 895 Rahoituskulut (netto) -24 715 -27 252 Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja 19 180 17 643 Tilikauden voitto 13 801 12 595       KONSERNITASE     Vastaavaa     Pysyvät vastaavat     Aineettomat hyödykkeet 4 036 5 494 Aineelliset hyödykkeet 625 508 616 548 Sijoitukset 97 710 112 987 Omat osakkeet 4 261 3 951 Pysyvät vastaavat yhteensä 731 515 738 980 Vaihtuvat vastaavat     Saamiset 3 088 4 177 Raha- ja pankkisaamiset 11 730 5 770 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 14 818 9 948 Vastaavaa yhteensä 746 333 748 928 Vastattavaa     Oma pääoma 204 045 198 086 Pääomalaina 68 452 68 452 Vähemmistöosuus 90 521 89 918 Vieras pääoma 383 315 392 471 Pitkäaikainen 371 769 354 873 Lyhytaikainen 11 545 37 598 Vastattavaa yhteensä 746 333 748 928 Bruttoinvestoinnit taseen pysyviin vastaaviin 5 854 20 368 % liikevaihdosta 7,4 26,2 Suunnitelman mukaiset poistot 7 620 6 792 Henkilöstö keskimäärin 33 26 TUNNUSLUKUJA     Tulos/osake, euro 0,14 0,12 Oma pääoma/osake, euro 1,96 1,91 Omavaraisuusaste, % 39,1 38,2 Omavaraisuusaste, % (pääomalaina käsitelty osana omaa pääomaa) 48,4 47,3 KONSERNIN VASTUUSITOUMUKSET     Pantatut osakkeet (kirjanpitoarvo) 96 506 111 614 Tytäryhtiöosakkeet   441 000 Muut annetut vakuudet 633 1 663 Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin 323 440 15 541 Koronvaihtosopimukset 1999 (5 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo - - 50 000 447 Koronvaihtosopimukset 1999 (10 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo - - 66 000 430 Koronvaihtosopimukset 1999 (11 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo - - 82 412 -231 Koronvaihtosopimukset 2002 (2 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo 50 000 1 491 - - Koronvaihtosopimukset 2002 (7 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo 66 000 5 111 - - Koronvaihtosopimukset 2002 (8 vuoden kiinteä korko) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo 83 000 5 418 - - Korko-optiosopimus 1998 ja 1999 (5 vuoden korkokatto) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo - - 132 512 -195 Korko-optiosopimus 2002 (5 vuoden korkokatto) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo 78 712 0 - - Korko-optiosopimus 2002 (2 vuoden korkokatto) kohde-etuuden nimellisarvo kohde-etuuden käypäarvo 53 800 1 - - Marraskuussa 2002 tehtyjen lainajärjestelyjen johdosta Citycon järjesteli myös lainojen suojaukset uuden lainasalkun mukaisiksi. Johdannaiset on arvostettu käyttäen tilinpäätöspäivän markkinahintoja. Laskelmissa on noudatettu Rahoitustarkastuksen luottolaitoksille kohdistamia määräyksiä johdannaiskauppojen arvostamisesta tilinpäätöksessä. Yhtiö käyttää johdannaisia ainoastaan taseessa olevien riskien alentamiseen tai poistamiseen. OMAT OSAKKEET Hankittu 25.11.1999-31.12.2002     Lukumäärä 1 000 kpl 3 874   Yhteenlaskettu nimellisarvo 5 212   Osuus osakepääomasta, % 3,7   Osuus äänimäärästä, % 3,7   Suoritettu vastike 4 676     Omat osakkeet on arvostettu alkuperäistä hankintamenoa alempaan 31.12.2002 tilinpäätöspäivän kurssiin. Veroina käytetty katsauskauden tulosta vastaavia veroja.

Takaisin edelliselle sivulle